开发商频售商用物业为哪般

近期开发商出售商用物业的案例越来越多。从SOHO中国到恒隆地产、中国金茂、瑞房地产、合生创展,纷纷出让旗下商用物业产品,甚至包括已持有十数年之久的一线城市核心地段商用物业。对此,业内人士解读,企业的动机不外乎几种:改善公司利润水平;规避投资性物业饱和带来的后市风险。另外,轻资产运营的战略转型也使部分开发商收缩了投资。

原因1 保资产 降风险

10月24日,有消息称恒隆早前标售的何文田君逸山商场,以约2亿港元成交。除此之外,恒隆将再推售长沙湾碧海蓝天商场和香港荃湾湾景花园商场,2个物业的估值合计逾26亿港元;就在前一天,SOHO中国宣布以29.5亿元出售上海凌空SOHO;无独有偶,10月20日,中国金茂宣布正筹划涉及出售公司旗下上海3家子公司50%的股权,标的总资产达到了203.03亿元。此外,此前数日内,瑞安房地产也以近30亿元出售上海杨浦物业49%股权;合生创展也刚刚出售了北京东城合生国际大厦项目…… 据相关机构披露数据,2017年上半年,有1163家公司持有的投资性房地产环比一季报减少。其中,商业投资性物业出售的比例最高。

对于开发商而言,出售商用物业的原因各有不同,但是其中寻求资产保值、资产结构调整是原因之一。在出手合生国际大厦时合生创展表示,主要是考虑到新设雄安新区将导致北京办公楼需求减少等因素影响,公司也通过交易取得用于未来投资及营运资金。

持有类似态度的还有SOHO中国董事长潘石屹,他曾经表示:“做生意永远不变的就是市场高峰的时候出货,市场低峰的时候进货。

易居智库研究总监严跃进认为,物业抛售本身也是开发商不断回笼资金和寻求资产保值的做法。毕竟在一些城市,商用物业自身也在面临或即将面临过剩、竞争激烈的问题。“商用物业近年来受到电商的冲击较大,同时,商用物业也受到政策的诸多限制,一线城市的商业地产前景不太被看好。”方圆地产首席市场分析师邓浩志如是分析。

研究机构数据显示,2017年上半年,20大主要城市商用物业存量高达1.37亿平方米,同比增长16%。其中,上海商用物业存量将在2020年跃居全国第一。另据第一太平戴维斯发布的报告,今年二季度北京甲级写字楼的租金呈现下滑趋势,空置率有所上升。受新增供应影响,甲级办公楼市场整体空置率同比上升3.1%,租金出现轻微下跌。

一位不愿具名的市场人士认为,在北京写字楼市场空置率上升,租金短期上涨空间有限的情况下,企业出售项目旨在降低风险、回笼现金。

原因2 提利润 增业绩

上述原因之外,房企出售商业资产的另一个原因与企业业绩相关。另有一位不愿具名的地产行业人士介绍,一些传统业务销售额“一般”的上市公司,担忧年底报告“难看”,往往采取类似出售投资性物业的手段快速提高业绩,改善企业的利润水平。

在合生创展出售北京商业项目时市场已有类似传言。数据显示,截至2017年9月底,合生创展合约销售金额60.27亿元,较去年同比下跌19.9%。

对于中国金茂本次大手笔出售商业资产市场也有议论。有猜测认为,有可能是金茂前三季度的销售额与全年业绩目标有一定差距。据公开数据,2017年中国金茂全年销售目标为580亿元,截至三季度,金茂已实现销售378亿元,同比上涨近五成,但仅完成目标65%。但据接近中国金茂的人士表示,出售行为与业绩没有必然关联,出售计划早在年初已制定。

原因3 减资产 重运营

“轻资产运营的战略转型也使部分开发商收缩了投资,”上述地产行业人士进一步指出,不排除一些企业主动选择将沉淀资金较多、自持经营收益低下的项目出售,从而将资本投向周转更快业务的可能。

瑞安房地产相关人士表示,出让商用物业公司股权,得以解锁其若干成熟投资物业价值,改善整体资产周转率,以将资金重新投入其他具有更高回报的机会。据了解,出售上海杨浦物业49%股权,瑞房将取得净所得款总额27.51亿元,由此,公司净资产负债比率预期将减少约5.7%。

在行业人士看来,轻资产运营将有效改善企业的负债率。值得一提的是,今年7月,万达与融创、富力的超级大单就是典型案例,两项交易总金额637.5亿元。转让后,万达商业账面现金共计约为1700亿元。此外,万达的万达广场未来也都将采用轻资产的运作方式。

严跃进分析,类似万达出售酒店和文旅项目是积极甩包袱、做品牌的轻资产导向。“用别人的钱,别人的地做项目,企业负责招商、规划、运营、经营,租金分成来实现收益,这是一种风险最小的做法。”北京商报记者 董家声